“学者称中国楼市不会重蹈日本覆辙”

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□上海易居房地产研究院副院长杨红旭

近年来，每当房地产市场降温，楼市的“泡沫论”、“崩溃论”大行其道，今年尤为严重。 许多人动不动就拿着海外泡沫和破灭的经验，论证了中国楼市泡沫的大小，描绘了未来崩溃的悲惨。 事实上，中国经济社会的快速发展程度和房地产市场所处的阶段，与国外的情况大不相同，不应该轻易应对。 为了更多地了解国外的情况，笔者通过系列的文案形式，解析国外典型的房地产泡沫的产生和破灭，系列之一先谈日本。

最后激增的是泡沫

二战后，日本经济在废墟中迅速发展。 经济起飞后，日本的地价和房价正在迅速上涨。 根据日本不动产研究所的数据，从1960年到1990年的30年间，日本6大城市的地价上涨了56.1倍。 地价使房价上涨，地价涨幅高于房价(中国2003年以后，中国也一样)。 。 30年间地价上涨了3次。 首次，1961年前后工业用地地价上涨领先，最高的年涨幅为53%。 第二，1972年田中角荣发表著名的《日本列岛改造论》，政府采取扩张性财政金融政策，结果引发土地热潮，1973年地价、物价(以及石油危机因素)上涨，6大城市地价上涨38%，住宅用地价格 上次地价暴涨后，虽然下跌并未持续，但第三次地价暴涨的结果却大不相同。

从1985年开始，土地价格进入加速上涨期，一年涨幅未超过前两次最高值，但为上涨时间最长的一次。 1986年-1989年，持续保持20%以上的涨幅。 与1991年相比，1985年，六大城市的土地价格指数上涨了两倍以上。 1990年日本土地资产总额约相当于同期日本gdp的3.69倍，约占国家财富总额的70%，是美国土地资产总额的4倍，同期美国土地资产总额仅占国家财富总额的25%。

1961年、1973年、1990年是地价涨幅的三个高峰。 上次的两次地价暴涨，由于有经济方面和诉求方面的支持，没有形成泡沫，第三次不同。 从经济增长率来看，前两次处于8%以上的经济高成长期。 从1974年开始，日本经济告别高增长，进入中低增长，增长率不到5%。 从城市化进程来看，1974年城市化率达到74.9%时，日本住宅建设量达到第一个高峰( 1987年再次创历史新高)。 前两次地价暴涨，城市化率不太高，其中1961年的城市化率还不到70%。 从住房饱和度来看，1968年日本的人均住房复盖率首次超过1，这意味着将告别住房短缺时代，此前的两次地价暴涨，正处于住房诉求旺盛的时期。 第三次地价暴涨，摆脱了自住诉求的比较有效的支持，形成了巨大的泡沫。

产生超级泡沫的4个因素

其一，日元大幅升值。 1985年，迫于以美国为首的西方国家的压力，日本签署了《广场协定》。 此后，日元大幅升值，从1美元兑240日元下跌至1986年的160日元，随后下跌放缓，1988年底下跌至130日元，3年累计下跌5成。 (我国自2005年汇改以来人民币持续升值，至今兑美元累计升值仅为三成左右)。 本币升值后，外资大量流入，日本国内资本也异常活跃，股市和房地产市场也急剧上升。

其二，流动性泛滥。 1986年，日本银行连续第四次下调贴现率，从5%降至1987年2.5%的超低利率水平。 这是日本战后的最低水平，持续到1989年5月。 另外，《广场协议》中日元对美元持续升值，日本政府为了抑制日元升值经常介入外国汇市，日本银行大量购入美元抛售日元，导致日元供给量膨胀，流动性过剩。

其三，到处都是“自大狂”。 20世纪80年代，日本的经济和财力地位突出，政府和民众忘记了，相信地价将永远上涨。 日本总理府在1987年进行的调查显示，半数以上的受访者认为“只有土地是令人放心的，同时也是有利的”。 20世纪80年代后期，日本公司充满了世界出口资本，在美国大举购买楼房，但泡沫经济崩溃后不得不转卖给美国公司。

其四，让大财团、大企业随心所欲。 日本金融制度不健全，银行与大公司之间分道扬镳，政府大力支持两者，贷款监管宽松，除商业银行等金融机构外，日本财政部支持的住房贷款机构也在土地投机中向开发公司大量发放融资资金，进一步降低了融资价格。 1985年至1989年间，日本实体经济不振，许多大企业热衷于土地资产和金融资产的投机，从中获得了巨额利润，公司的这一投机活动极大地推动了地价的上涨。

史上最大的房地产泡沫破灭之路

要追究日本房地产泡沫的短期因素，有四个导火索。 一是银行利率连续大幅提高。 1989年3月至1990年8月，日本银行连续第五次提高贴现率，货币急剧紧缩加速了资产市场崩溃。二是政府收紧对房地产公司的贷款。 1990年4月，大藏省开始对日本金融机构的房地产贷款进行总量调控，第三是股市崩溃加速楼市下跌。 日本股市从1990年初开始大幅下跌，楼市1991年开始下跌，股市下跌的恐慌情绪传到楼市第四是海外资金撤出。 由于日元升值，外资流入日本，多家海外投资机构挤垮了日本股票和楼市泡沫，取得了巨大的利润。 例如，美国老虎基金从1990年初开始抛出空日本股市，到1997年亚洲金融危机，持有大量的日本股市空表。

日本的土地价格和房价长期持续下跌，严重打击了建筑业。 到2000年破产的建筑公司达到6214家，占所有破产公司的三分之一。 房地产泡沫的破灭使巨额的房地产贷款变成了坏账。 住友银行、东京三菱、大和、三和等多家银行全面亏损，兵库银行、北海道拓殖银行等最终倒闭。 从1992年开始，日本经济长期低迷，即使这两年安倍激烈战斗，也没有完全从泡沫经济的阴影中消失。

日本泡沫的生成和破灭在世界房地产泡沫史上非常典型。 从本币升值、货币政策、投资诉求、房价涨幅等方面看，这几年中国楼市与日本20世纪80年代后期有一定相似之处，但大多优于日本。 更重要的是，从宏观和基本面分解，目前中国经济正从高速增长向中速增长转型，但仍能维持在7%以上。 的中国城镇化率仍为53.7%，明显低于70%。 目前，城镇人均住房复盖面刚达到1左右，还不饱和。 总体上说，目前中国房地产业的基本面已经接近日本20世纪70年代初期或中期，而不是80年代后期的情况。 要说为什么，那是因为我国楼市并没有像日本当时的房地产那样形成巨大的泡沫。 因为那个也不会轻易崩溃。