“房地美预计明年美国房价涨幅超GDP”

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美国两大房地产抵押贷款巨头之一的房地产美( freddie mac )最近发布的12月期《美国经济与房地产市场展望》报告显示，年上半年美国长期抵押贷款利率维持历史低位，下半年开始缓慢上涨，但不到4%，美国房价年

另外，房地美预计美国今年的gdp增长率将为1.8%。 但与10月的预测相比，该机构对明年两年美国经济的预测略有下调，预计明年gdp将增长2.8%，年增长3.5%。

过去几个月，美国房地产市场迎来了许多好消息:建筑量上升、销售增加、房价增长转正。 这与一年前形成了鲜明的对比，当时，分解师有点担心“影子库存”会让房地产市场在经济衰退中陷入泥潭。

事实上，截至今年9月底，美国有300多万单一家庭贷款晚了90多天，或已进入法院拍卖。 但是，严重积压贷款库存在过去一年中减少了约60万件，房地产诉求改善也使房地产( distressed property )被市场吸收，从而对房价产生负面影响。 因此，这类房地产仍然占市场的大部分，但近年来比重不断减少。

美国房地产副主席兼首席经济学家无轴( frank nothaft )表示:“房地产市场正在好转，正在为gdp做出积极贡献，恢复以前支撑经济复苏的作用。”

那么，年美国的房地产市场会呈现什么样的趋势呢？

首先，房地美认为抵押贷款利率将维持在低位。 自联邦储备系统今年9月公布第三次量化宽松( qe3 )后，美国房地产抵押贷款利率降至65年来最低水平。 地美预计，年上半年，固定抵押贷款利率将维持在历史低位，但利率有可能在明年下半年接近尾声时上升，预计长期固定抵押贷款利率将维持在4%以下。 这意味着，对于有良好信用历史、稳定收入和充足储蓄的潜在买家来说，明年的购房负担依然很高。

第二，房地美预计年美国房价将上涨。 最新数据显示，美国主要房价指数全年都在上涨。 例如，截至今年9月底的12个月中，美国联邦住房金融局( fhfa )的房价指数上涨了4.5%，房地美的房价指数上涨了4.3% (无季度调整)。 。 同样，公寓建设价格也有所上涨，美国房地产投资信托协会( ncreif )的房价指数上涨了6.3%。 房地美预计明年美国房价将继续上涨，许多美国房价指数可能每年上涨2%~3%。

第三，家庭增加。 失业率依然很高，但房地美预计明年美国失业率将降至7.5%，就业和收入的增加将刺激家庭形成，预计每年将增加120万~125万户。 这种增长有助于增加房屋建设，进一步降低空的安装率。

第四，空的安装率预计将下降。 过去三年，美国公寓租赁市场和营销市场的空配置率均呈下降趋势。 一个非常重要的原因是家庭的增量超过了新的建设量。 住宅地美预计年这一趋势将持续下去，有可能将总空的安装率降至10年前的低水平。

第五，住房贷款减少，公寓融资增加。 房贷占目前美国房贷市场的大部分，这将持续到去年。 但是，与去年的“再次按揭潮”相比，明年的再次按揭数有可能减少。 这主要有两大原因。 一个是，许多购房者已经在近几个月锁定了低息，在经济动机消失后重新发放贷款。 二是明年利率上升，经济增长的动能有可能进一步弱化。