“揭秘房贷有多紧：银行称目前房子不值这么多钱”

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央行座谈前夕，首都经济圈的住房贷款有多紧

祁三连

由于市场资金价格整体偏高，房地产风险不断累积，刘士佑的讲话是否能真正带动商业银行放松住房贷款，相关部门是否会使用宏观政策工具，目前还很难确认。

对开发商、金融机构和等待房贷审批的购房者来说，央行副行长刘士佑在住房金融服务研讨会上的演讲意义深远。

5月12日上午，央行副行长刘士佗主持了住房金融服务研讨会。 刘士余的一点话引起了热议。 例如，优先满足居民家庭首次购买普通商品住宅的贷款诉求。 “合理明确首套房的贷款利率水平”“及时批准和发放符合条件的个人住房贷款。 ”

21世纪经济新闻记者最新调查显示，在地方政府政策调整的背景下，各大商业银行进一步收紧三四线城市住房贷款。 其中，受京津冀一体化利益因素影响的环首都经济圈也不例外。

但是，由于市场资金价格整体偏高，房地产风险不断累积，刘士佑的讲话能否带动商业银行缓解住房贷款，相关部门是否使用宏观政策工具，目前还很难确认。

21世纪房地产市场总监桑豫峰认为，房地产信贷是市场化程度最高的行业，商业银行能在多大程度上落实央行的指导还需要注意。

地方银行风险预警

“从4月28日开始，上级要求我们在严格执行首套房首付的4成的基础上，将基础利率提高1.2倍。 ’中国银行三河分行住房贷款部门的人说。

中国工商银行燕郊支行住房贷款部门负责人也表示，中国工商银行燕郊支行目前正在对比单价在1万元/平方米以上的楼盘，实行首套房首付4成，利率提高1.2倍的政策。 另外，除了个别二手房代理的业务外，基本不接受二手房贷款业务了。

关于信贷紧缩的原因，多家银行河北分公司对21世纪经济报道记者的回答是:“省行对贷款规模控制严格，银行需要防控风险。”

记者致电河北省多家城市分行，发现河北4月底上调首套房利率，原按基准利率上浮1.1倍调整为1.2倍。

中国农业银行永清支行住房贷款部门相关负责人表示，去年上半年，河北省本地人首套住房贷款可以实现基准利率，但下半年已被省行要求首付4成，利率调整为基准利率的1.1倍。 五一节前，省行再次要求，将首套房标准再次提高1.2倍。

除了首套房基准利率的上升外，环首都经济圈一带的楼盘申请贷款的周期也越来越长。 位于香河的大楼香城壹号的业主告诉记者，自提交贷款资料之日起，已经等了9个月。 开发商楼盘的天花板也至少有6个月，早就达到了贷款标准。 但是，贷款还没有发放。

“贷款被拒绝了。 我的员工工资可靠性记录没有问题。 我不知道为什么被拒绝了。 大家聚在一起找富力反映，别人下来了为什么我们没下来？ ”。 香河大厦富力新城的老板生气地说。

银行在审查贷款资格方面也越来越严格。 富力新城的老板告诉21世纪经济报道记者，他以前有信用卡还款逾期的情况，所以银行直接拒绝了他的贷款申请。 他目前只面临着筹集剩余房费或转让给其他买家的窘境。

中国银行三河分行住房贷款部门相关负责人的通俗说法似乎可以解释目前银行的心理状态。 “房价太高了，我觉得现在的房子不值得这么多。 ”。

据中国工商银行燕郊支行住房贷款部门负责人介绍，去年下半年，燕郊房价从8000元/平方米反弹至1万元/平方米后，他们将首套房的首付从3成调整为4成。 扩大首付的数量可以防止楼市的风险。

香河大厦香榭丽舍销售负责人表示，在与他们合作的大楼中，农业银行目前贷款利息最便宜。 首付4成的话，农业银行根据基准利率上浮10%即可。 另一方面，首付为3成的情况下，根据基准利率上浮15%。 其他银行基本上会上浮20%。

河北省的先行执行恐惧有风向标的意义。

4月29日，银监会召开年一季度经济金融形势分析会，确定今年商业银行必须防范地方政府融资平台债务、房地产行业信贷、非标准债权业务三大行业风险。 其中，比较房地产信贷、银监会的要求，加强房地产开发公司和土地储备贷款风险的防范，加强经营性房地产贷款风险管理和房地产信贷风险的区域管理。

开发者的压力

年初，受银行信贷紧缩、“缺钱”的影响，房企陷入资金链危机的现象频繁出现。 继浙江润置业导致房企倒闭的现象之后，中小房企资金危机频发。

根据中国指数研究院的数据，年一季度，中国信贷不断紧缩，首套房利率已全部调整为基准或基准上浮5%，个人贷款同比增长率持续下降，市场交易量下降，1-4月全国商品房销售额为1.8万亿元。

受民间借贷、盲目扩张等因素的影响，光耀集团被曝光资金链危机，惠州多个项目相继出现延误交楼、停牌消息，部分业主也在平面媒体发帖和政府网上要求政治平台维权，

据光耀集团董事长称，其资金缺口为3亿~5亿元，如果能找到这笔钱，光耀将会变慢。

无独有偶，从4月30日开始，青岛君利豪集团有限企业(以下简称君利豪)董事长王莉与外界失去了联系。 青岛有多个楼盘的女房地产大亨，或者资金链断裂跑路。 目前借款至少在12亿元以上，涉及3家以上的国有大型商业银行、多家民间借贷企业和个人。

从评级机构来看，3月19日，评级机构标准普尔和惠誉指出，中国小规模房地产企业—。 —； 浙江兴润置业也有可能发生债务违约，未来有可能继续出现在其他小型开发商身上，银行将向大型开发商更加倾斜，加速房地产市场的两极化。 标准普尔表示，今年内地房地产销售前景不明，市场竞争加剧，小型开发商信贷环境迅速恶化。

该咨询研究部总监张宏伟认为，如果银行信贷紧缩导致的“缺钱”持续6个月以上，也就是说，如果2009年5月以后银行信贷紧缩环境持续，开发公司资金方面的预期赤字状况可能会从预期变为现实，对这三类公司来说，将会短期发生。

中央银行的风向标？

根据21世纪经济新闻记者的调查，收紧住房贷款的方法各地不同，但与地方政府的“救市”不同，只有收紧没有放松的迹象。

cric研究中心日前对全国22个城市的69家银行分支机构进行了电话调查，调查结果显示，全国各城市银行贷款的整体收紧程度没有缓解。 第一，其一，近九成银行最初的房贷利率基准上升，从5%上浮10%，分别上浮20%。 其二，与去年年底相比，只有两家银行有优惠利率，近四成银行的首次房贷利率上涨5%至15%，一半的首次利率维持原有水平。 其三，在两套房方面，22个城市中有6个调整了此前相对稳定的两套房贷款利率，广州、惠州较基准利率上浮20%。

年以来，大部分城市房地产市场冷淡、价格下跌、观望情绪严重，近期有少数城市对当地房地产政策进行了微调，但总体来说，去年的房地产调控政策基本保持。 真正对房地产市场产生实质性影响的是持续严厉的房地产信贷政策。 房地产信贷宽松，地方政府的微调效果极其有限。

但中金房产分解师静鞭认为，房地产是经济的平衡器，地方调控政策将逐渐放松，尤其是成为近期房地产信贷方面的正面信号。 他认为，随着房价上涨压力缓解，房地产投资数据迅速放缓，政策调控主动权下放给地方，地方调控政策有充分的理由放松。 从稳定经济增长的角度考虑，如果银行自身从盈利能力方面考虑，房地产信贷方面近期有可能正向改善，短期诉求超出预期。

( 21世纪经济报道)