“【投行说】房地产拐点到了吗？”

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上海易居房地产研究院最新数据显示，4月一线楼市新商品住宅供需下跌，成交均价环比下跌。 此前中国农业银行首席经济学家表示，中国房地产泡沫非常严重，楼市拐点已经到来，但楼市拐点已经到来吗？ 什么变量可以用于判断？ 瑞银通过分解变量得出不同的看法，认为目前房地产风险很大，但拐点尚未到来。

房地产泡沫发生的主要原因是什么？

瑞银认为滋生房地产泡沫的基本因素有五个。

一是居民储蓄率高，国内投资渠道有限，资本账户基本关闭。 居民的大部分财富仍然是银行存款，存款利率仍然受到限制。 居民一般认为房地产是银行存款和股票以外的理想投资

其二，房产税不足导致住房持有价格低，资本利润所得税不足，房地产收入相关税赋低，扩大了房地产持有动机

其三是地方政府通过垄断城市住宅建设用地的供给，有提高地价的动机

其四是国企不分红，将留存收益投资于土地和房地产

其五，多家公司和地方平台面临预算软约束，融资多以土地和房屋为抵押。

UBS认为，如果这五种情况失去平衡，可能会引起房地产的大幅下跌。 例如，全国性房地产税的发行和国内其他投资渠道的兴起可能会削减投资性住房的诉求。 此外，进一步放开资本账户和人民币贬值，将促使居民在海外市场进行追求更高收益的投资，资金外流，在国有企业和中银领域加强企业治理，可能会减少以土地和房地产为目标的投融资。 最后，如果房价持续下跌和低迷，将影响市场预期，抑制投资性住房的诉求。

房地产转折点已经到了吗？

UBS的回答是否定的，认为上述“有可能诱发转折点的因素”没有发生大的变化。 但从目前的宏观大环境来看，房地产的风险确实加剧了，风险因素表现在以下几个方面。

在投资渠道方面，目前利率市场化和理财产品的快速发展随着居民在房地产外拥有越来越多投资渠道的资本管制放松，海外房地产和其他资产的投资逐渐增加。

关于房地产税，随着决策层计划于年建立全国住房登记体系，UBS认为房地产税的出台应更进一步。

国企此前也要求提高分红比例，但政府也要求进行全面的预算管理，这些都会对房地产领域产生负面影响。

在融资方面，UBS认为未来几年信贷增长将放缓。 这意味着地方政府平台和公司贷款更加困难，投入房地产建设的资金供给更加困难，开发商获得银行融资的难度增加，影子对银行融资的依赖性过高，整体融资价格的上涨，使得建设步伐更快、更激烈，